엄마가 돌아가신 지 두 달이 넘었다. 갑작스러운 이별이라 아직도 실감이 나지 않고 문득 엄마 보러 가야할 것 같은 기분이 들 때가 있다. 무거운 마음을 다잡고 상속 등기를 진행한 이야기를 해본다.

동생들이 법무사에 맡기고 알아서 진행할 줄 알았더니 위임장 받고 서류 발급받아 넘겨주는 거 자체가 일이라고 잘 안되는 모양이었다. 아버지 돌아가신 후 내가 상속 등기를 이미 해봐서 이번에도 법무사에 맡기지 않고 셀프 등기를 하기로 했다.

상속 등기 어렵지 않다

이미 우리나라는 전자정부를 표방하고 있어 여러 민원 업무가 인터넷으로 가능한데 3년 전 아버지가 돌아가셨을 때와 비교해도 또 다르다.

  • 인터넷 발급이 가능한 서류가 많다. 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 등본 등 개인 관련 서류는 대부분 인터넷으로 발급된다. 다만 본인서명사실확인서(인감 대신할 경우), 사망자의 제적등본과 주민등록 초본, 친양자입양관계증명서는 여전히 주민센터 방문이 필요하다.
  • 등기소가 생각보다 많다. 등기 서류 제출은 부동산 소재지 등기소를 방문해야 하는데 등기정보광장에서 쉽게 확인 가능하다. 우리 집 상속의 경우 전에는 오산 등기소로 가야했는데 이제 수원·화성 등기소(수원지방법원등기국)도 새로 생겨서 가깝게 갈 수 있다.

이 글은 내가 직접 처리하며 겪은 경험담이며 2026년 8월 기준 사항이다. 상속 등기 자체를 해설한 생활법령정보가 따로 있으니 보다 세부적인 내용은 확인이 필요하다.

주택 상속등기 절차 6단계

상속은 부동산만 있는 게 아니라 예금, 보험, 주식, 자동차, 심지어 세금 체납까지 다 포함이다. 정부24에서 "안심상속 원스톱서비스"로 검색하면 금융, 부동산, 자동차, 세금, 국민연금 등을 한 번에 조회할 수 있는 서비스가 있다. 아래는 그 중 주택(아파트) 등기 상속에 관한 절차만 나열해봤다. (채무가 재산보다 많거나 그 규모를 모를 경우는 등기 전에 상속 포기, 한정승인을 검토해야 한다.)

  1. 지분을 어떻게 나눌 것인지 결정해야 한다. 법적으로 배우자의 상속분은 자녀 하나의 상속분의 1.5배로 정해져있다(1.5:1 비율). 이와 다르게 하려면 상속인 전원이 협의서를 작성하고 인감 증명(또는 본인서명사실확인서)을 첨부해야 한다. 우리는 아버지 유산 상속 때 엄마와 자식 하나의 지분을 2:1로 하느라 협의 상속으로 진행했다.
  2. 필요한 서류를 발급받는다. 아래 "필요 서류"에 정리했다.
  3. 취득세를 신고하고 납부한다. 취득일자는 피상속인 사망일 기준이고 등기 신청 전에 납부를 마쳐야 영수증을 첨부할 수 있다. 자세한 내용은 아래 "취득세"에 정리했다.
  4. 국민주택채권을 매입한다. 등기 신청서에 채권 매입 영수증의 발행번호를 기재해야 해서 접수 전에 미리 계산해서 사둬야 한다. 계산법은 아래 "국민주택채권 매입"에 정리했다.
  5. 등기신청서를 작성해 관할 등기소에 접수한다. 준비한 서류와 등기신청서, 취득세 영수증을 함께 제출한다. 직접 등기소 방문이 필요하며 별도의 등기 수수료도 납부해야 한다.
  6. 등기필정보와 등기완료통지서를 받으면 끝난다. 접수할 때 처리 기간을 안내받게 되며(대개 열흘) 우편으로 받을 것인지 직접 찾으러 올 것인지 선택한다.

여기서부터는 필요 서류와 취득세, 채권 매입에 대해 좀더 자세히 정리해본다.

주택 상속등기 필요서류

서류들이 발급 사이트가 여러 곳으로 분산돼있어 한 번 들어갔을 때 다 받아야 한다. 안 그러면 왔다 갔다를 반복하느라 번거롭다.

  • 부동산 등기부등본(등기사항증명서)
    등기부등본은 제출용은 아니고 부동산 정보를 파악하기 위한 용도다. 아래 건축물대장, 토지대장만으로 충분할 수 있으므로 필수는 아니다. 대법원 인터넷등기소 또는 무인민원발급기에서 가능하며 열람 700원, 발급 1,000원이다.
  • 건축물대장, 토지대장(대지권등록부)
    정부24에서 발급. 아파트는 건물 유형에서 "집합(아파트, 연립 등)"을 선택하고 동/호수까지 정확히 입력해야 한다. 또한 토지대장은 대지권등록부로 선택해서 발급한다.
  • 상속인, 피상속인(돌아가신 분) 전원의 가족관계증명서, 기본증명서, 주민등록초본
    가족관계증명서, 기본증명서는 대법원 가족관계등록시스템에서 발급받을 수 있고 초본은 정부24에서 발급받는다. 단, 사망자의 초본은 말소 상태라 주민센터 방문이 필요하다.
  • 피상속인의 제적등본(전 제적등본 포함), 친양자입양관계증명서, 입양증명서, 혼인관계증명서
    친양자입양관계증명서는 엄격한 개인정보라 주민센터 방문이 필요하고 나머지는 가족관계등록시스템에서 발급받는다. 하지만 돌아가신 분의 제적등본은 왜인지 인터넷에서 선택할 수 없었다. 전 제적등본도 필요하고 관계 확인, 호주 정보 등 다양한 이유로 안될 수가 있다고 하여 난 주민센터에서 발급 받았다.
  • 협의 상속인 경우 인감증명서 또는 본인서명사실확인서
    난 인감 도장을 잃어버려서 인감증명 대신 본인서명사실확인서를 뗐는데 이게 인감증명과 동일한 효력을 가지고 서로 병용도 가능하다는 걸 이번에 알았다. 본인서명사실확인서는 주민센터를 직접 방문해야 하며 인감증명도 상속등기용이라면 주민센터 방문이 필요하다.
  • 협의 상속인 경우 상속재산분할협의서
    상속 지분을 법적 비율이 아닌 별도로 정하는 경우 작성하여 날인/서명하고 제출해야 한다. 형식은 자유이며 협의 사실을 명확히 알 수 있도록 또박또박 작성하면 된다.
  • 등기신청서
    신청서를 직접 작성해야 한다. 등기소에 가면 등기 신청 유형에 따라 적절한 양식을 주므로 그에 맞춰 작성하면 쉽다. 등기부등본 표제부의 주소, 면적, 구조를 그대로 작성해야 하며 국민주택채권 발행 번호, 취득세 금액 등을 정확히 입력해야 한다.

서류는 아니지만 당연히 신청자의 신분증이 필요하고 아래 취득세 납부 영수증과 등기신청 수수료 영수필확인서도 제출해야 한다.

상속 취득세율과 납부

취득세는 상속 등기 단계 중 좀 헷갈린 부분이다.

  • 취득일자는 피상속인의 사망일로 본다. 또한 사망일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내에 신고, 납부해야 한다.
  • 위택스에서는 공동으로 소유했던 주택의 일부 지분을 상속받는 경우 신고가 안 된다. 구청 세무과를 직접 방문해야 했다. 반대로 전체 지분을 상속받는다면 위택스로 신고, 납부하면 된다.
  • 위택스를 보면 취득세 감면 사유가 많이 있는데 대부분 농어촌 관련이다. 해당 여부 확인이 필요하다.
  • 주택을 공동으로 상속받으면 지분이 많은 사람을 소유자로 본다. 지분이 다 같다면 해당 주소지 거주자, 그것도 같다면 연장자 순으로 판단한다. 그 상속인이 상속으로 1가구 1주택 소유가 되는 경우 취득세 0.8%의 세율 특례를 받을 수 있다. 지방교육세 0.16%가 추가되므로 결과적으로 0.96%가 된다.

우리의 경우 과세표준 1억 7천만 원에 거주자인 동생이 소유자로 판단되면서 1주택자 요건으로 2.8%에서 0.8%로 세율 특례를 받고 지방교육세 0.16%로 27만 원을 더해 총 163만 원을 납부했다. 적용 요건은 사람마다 다를 수 있으니 관할 구청 세무과에 납부하면서 확인이 필요하다.

납부 후 영수증 또는 납부확인서를 받아 서류에 첨부해야 한다.

국민주택채권 매입

국민주택채권은 부동산을 상속·취득할 때 의무적으로 사야 하는데 직접 계산해서 매입해야 한다. 거래 은행 웹사이트에서 국민주택채권 매입 메뉴를 찾아들어가면 된다.

  1. 취득세 납부서에 기재된 시가표준액을 확인한다.
  2. 시가표준액에 지역별 요율을 곱해 매입 금액을 계산한다. 요율은 예를 들어 시가표준액이 5천만 원 이상 1억 5천만 원 미만인 경우 서울 및 광역시는 2.8%, 그 외 지역은 2.5%다. 자세한 사항은 생활법령정보를 참고한다.
  3. 계산한 금액만큼 채권을 매입한다.

채권을 몇 년씩 들고 있는 건 부담이라 보통은 매입 즉시 매도한다. 이때 매도가격은 매입가격과 차이가 발생하는데 매일 변동하는 채권 할인율 때문이며 결과적으로 매도하더라도 일부 비용 부담이 발생한다. 내가 거래하는 은행은 이미 자동으로 매도하도록 만들어져 있어서 매도 후 부담 비용만 내면 되게 돼 있었다.

채권을 매입했으면 영수증의 발행번호를 등기소의 등기신청서에 기입하면 된다.

참고 사항

  • 등기소에 “등기 신청 안내” 사무실이 있다. 등기신청서 양식을 인쇄해주고 작성, 준비한 서류를 검토해주므로 거쳐가면 편리하다.
  • 등기 수수료는 등기신청서 제출 전에 수수료 납부 기계에 납부하고 확인 서류를 발급받아 내야 한다. 금액은 상속의 경우 부동산별로 2만원이라고 안내 직원분이 알려주셨는데 기계에는 선택에 없기 때문에 직접 입력하고 납부했다.
    근거: 수수료 규칙

서류 하나하나는 별거 아닌데 발급 방법이 다 다르고 형제들과 맞춰야 하는 일정까지 겹치니 생각보다 오래 걸린다. 비슷한 상황이라면 서두르지 말고 필요 서류부터 목록으로 정리해두는 걸 추천한다. 한 번 잘 해보면 생각보다 어렵지 않다는 걸 알게 될 것이다.